Kuolinpesä myi vainajan omakotitalon. Kauppahinta jaettiin sisarusten kesken, pesä katsottiin hoidetuksi — ja puolitoista vuotta myöhemmin postiluukusta tulee ostajan asiamiehen kirje, jossa vaaditaan 60 000 euron hinnanalennusta alapohjan kosteusvaurion perusteella.
Ensimmäinen ajatus on lähes aina sama: pesässä ei ole enää varoja, joten tämä ei voi koskea minua henkilökohtaisesti.
Valitettavasti se ajatus on useimmiten väärä. Tämä artikkeli kertoo, miksi.
Lyhyt vastaus: Kun kuolinpesä on myynyt kiinteistön tai asunnon, ostajan vaatimus ei ole vainajan velka vaan kuolinpesän oman oikeustoimen seuraus. Kaupan tehneet osakkaat vastaavat siitä lähtökohtaisesti henkilökohtaisesti ja yhteisvastuullisesti — eikä vastuu rajoitu siihen, paljonko kukin sai perinnöksi.
Jos haet verkosta tietoa kuolinpesän osakkaan vastuusta, vastaan tulee kymmeniä sivuja, joilla lukee selvin sanoin: kuolinpesän osakas ei vastaa henkilökohtaisesti pesän veloista, vaan vastuu rajoittuu pesän varoihin.
Tuo on totta — mutta se koskee vainajan velkoja. Perintökaaren velkavastuujärjestelmä on rakennettu suojaamaan perillisiä siltä, että he joutuisivat maksamaan omista varoistaan velkoja, jotka vainaja on itse eläessään ottanut. Jos isä jätti jälkeensä 80 000 euron kulutusluoton, lapset eivät maksa sitä omasta pussistaan. Poikkeuksia toki on, esimerkiksi perunkirjoituksen laiminlyönti tai perukirjaan annetut väärät tiedot, mutta pääsääntö pitää.
Kiinteistön tai asunnon kauppa on kokonaan eri asia. Kauppaa ei tehnyt vainaja. Sen tekivät osakkaat, kuoleman jälkeen, kuolinpesän lukuun ja omilla allekirjoituksillaan. Ostajan vaatimus hinnanalennuksesta, vahingonkorvauksesta tai kaupan purusta ei siis ole perintöä rasittava vanha velka, vaan kuolinpesän oman sopimuksen sopimusrikkomusseuraamus.
Tähän eroon kiteytyy koko kysymys — ja juuri siksi yleisluontoiset ”perilliset eivät peri velkoja” -artikkelit johtavat kuolinpesän osakasta harhaan silloin, kun kädessä on ostajan reklamaatio.
Maakaaressa ei ole yhtään säännöstä, joka antaisi kuolinpesälle myyjänä muita heikomman tai lievemmän virhevastuun. Ei ole erillistä ”perikuntapykälää”. Sama koskee asuntokauppalakia, kun myydään asunto-osake.
Kuolinpesä on myyjänä täsmälleen samassa asemassa kuin kuka tahansa yksityishenkilö. Sitä koskevat samat velvollisuudet:
Se, ettei kukaan osakkaista ollut asunut talossa vuosikymmeneen, ei siis itsessään poista vastuuta. Se voi vaikuttaa siihen, minkä tyyppisestä virheestä on kyse — tiedonantovirhe edellyttää lähtökohtaisesti myyjän tietoisuutta, salainen virhe ei — mutta se ei tee kuolinpesästä vastuuvapaata myyjää.
Pitkään alalla elettiin käsityksessä, jonka mukaan kuolinpesän osakas ei joutuisi palauttamaan kauppahinnasta enempää kuin mitä hän oli itse pesästä jako-osuutenaan saanut. Käsitys oli osakkaan kannalta lohdullinen ja monessa neuvottelussa siihen myös vedottiin.
Turun hovioikeus otti kysymykseen kantaa 29.6.2018 antamassaan tuomiossa nro 556 (asia S 17/672).
Tapauksessa kuolinpesän osakkaat olivat myyneet ostajille kiinteistön vuokraoikeuden rakennuksineen. Asuinrakennus osoittautui kaupanteon jälkeen olennaisesti huonokuntoisemmaksi kuin mitä ostajilla oli ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella ollut perusteltua odottaa. Ostajat vaativat kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista myyjiltä yhteisvastuullisesti.
Myyjät puolustautuivat juuri sillä argumentilla, jota moni kuolinpesän osakas käyttää tänäkin päivänä: vastuun ei pitäisi olla yhteisvastuullista, ja sen tulisi vakiintuneen käytännön mukaisesti rajoittua kunkin osakkaan kuolinpesästä saaman jako-osuuden määrään.
Hovioikeus hylkäsi puolustuksen. Se totesi, ettei maakaaresta löydy säännöstä, joka antaisi kuolinpesälle poikkeavan aseman myyjänä, ja että kuolinpesä on kiinteistökaupassa samassa asemassa kuin kuka tahansa muu myyjä — ellei kauppakirjassa ole nimenomaisesti sovittu toisin. Nimenomaisen sääntelyn puuttuessa sovelletaan yleisiä velvoiteoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan myyjän virhevastuu on lähtökohtaisesti täysimääräistä.
Hovioikeus velvoitti myyjät yhteisvastuullisesti palauttamaan ostajille kauppahinnan tuottokorkoineen. Tuomio on lainvoimainen.
Vaikka tapauksessa myytiin vuokraoikeus eikä kiinteistöä, sama periaate koskee tavanomaista omakotitalon kauppaa — ja vastaava lähtökohta pätee myös asuntokauppalain alaiseen asunto-osakkeen kauppaan.
Yhteisvastuullisuus on se kohta, jossa monelle osakkaalle tulee kiire.
Yhteisvastuu tarkoittaa, ettei ostajan tarvitse jakaa vaatimustaan osakkaiden kesken eikä periä jokaiselta erikseen omaa siivuaan. Ostaja voi kohdistaa koko vaatimuksen keneen tahansa myyjänä olleeseen osakkaaseen — käytännössä siihen, jolla on parhaat perintämahdollisuudet.
Otetaan esimerkki. Kolme sisarusta myi äidin talon 250 000 eurolla ja jakoi kauppahinnan tasan. Ostaja saa oikeudessa 75 000 euron hinnanalennuksen.
Ostaja voi periä koko 75 000 euroa siltä kolmannelta. Hän ei ole vastuussa vain omasta kolmanneksestaan, ja hänen vastuunsa ei katkea siihen, että hän sai perintönä 83 000 euroa — vastuu voisi ylittää senkin. Tämän lisäksi hän vastaa lähtökohtaisesti myös ostajan oikeudenkäyntikuluista, jos juttu hävitään.
Maksanut osakas saa kyllä regressioikeuden eli oikeuden periä muilta osakkailta näiden osuudet. Se on kuitenkin oma erillinen prosessinsa, ja se on täsmälleen niin arvokas kuin muiden osakkaiden maksukyky ja tavoitettavuus. Sisarusten välinen riita alkaa usein juuri tästä.
Vastuu ei ratkea aina samalla kaavalla. Nämä erot kannattaa tarkistaa heti:
1. Kaupan teki pesänselvittäjä. Jos tuomioistuin oli määrännyt pesään pesänselvittäjän ja hän myi kohteen, osakkaat eivät ole olleet kaupan sopimusosapuolia samalla tavalla. Asetelma on tällöin selvästi toinen, ja tilanteessa voi tulla arvioitavaksi myös pesänselvittäjän oma vastuu.
2. Perinnönjako oli tehty jo ennen kauppaa. Moni puhuu edelleen ”kuolinpesän myynnistä”, vaikka pesä oli tosiasiassa jaettu ja kohde myytiin yhteisomistajien nimissä. Tällöin kyse ei ole kuolinpesästä lainkaan, vaan tavallisesta yhteisomistajien kaupasta — ja henkilökohtainen vastuu on selvä. Tarkista, mitä kauppakirjassa lukee myyjänä.
3. Osakas ei allekirjoittanut kauppakirjaa eikä antanut valtakirjaa. Hän ei tällöin ole ollut sopimusosapuoli. Tämä ei kuitenkaan ole hyvä uutinen pesälle: jos kaikki osakkaat eivät ole olleet kaupassa mukana, kaupassa voi olla oikeudellinen virhe, jonka seuraukset ovat mahdollisesti raskaammat kuin alkuperäinen vaatimus.
4. Osakas on alaikäinen tai edunvalvonnassa. Vajaavaltaisen ja edunvalvonnan piirissä olevan osakkaan asema poikkeaa useilla vastuuperusteilla muiden osakkaiden asemasta. Jos pesässä on ollut alaikäinen perillinen, tämä on aina erikseen selvitettävä.
Tämä on toiseksi yleisin kysymys heti henkilökohtaisen vastuun jälkeen — ja vastaus on osakkaan kannalta epämiellyttävä.
Se, että kauppahinta on jaettu ja käytetty, ei poista vastuuta. Se poistaa vain sen omaisuuden, josta vaatimus olisi ollut helpoin maksaa. Lisäksi jos pesä on jaettu ennen kuin velat on maksettu tai niiden maksamiseen tarvittavat varat on turvattu, osakkaille voi syntyä jäämistöoikeudellinen palautusvastuu, ja perinnönjakoa voidaan joutua peräyttämään. Käsittelemme tätä tarkemmin erillisessä artikkelissa perinnönjaosta ja hinnanalennusvaatimuksesta.
Tähän asti teksti on ollut synkkää luettavaa. Nyt tulee toinen puoli, ja se on tärkeä.
Se, että kuolinpesän osakas voi olla henkilökohtaisesti vastuussa, kertoo vain siitä, kenelle lasku menee, jos ostaja voittaa. Se ei kerro mitään siitä, onko ostajan vaatimus ylipäätään perusteltu — eikä varsinkaan siitä, onko se sen suuruinen kuin reklamaatiossa väitetään.
Kokemuksemme mukaan kuolinpesien saamissa vaatimuksissa on hyvin usein tarkistettavaa ainakin näissä kohdissa:
Moni kuolinpesä maksaa vaatimuksen kokonaan tai lähes kokonaan pelkästään siksi, ettei kukaan tarkistanut näitä kohtia ennen kuin sovinnosta oli jo puhuttu.
1. Älä vastaa yksin. Kuolinpesää hallitaan yhteisesti, mutta yksittäisen osakkaan lähettämä viesti voi silti kääntyä koko pesää vastaan todisteena. Erityisen vahingollisia ovat viestit, joissa myönnetään vaurion olemassaolo, luvataan korjaus tai pahoitellaan tapahtunutta.
2. Älä myönnä mitään ”hyvässä hengessä”. Sovinnollisuus on hyvä lähtökohta, mutta kirjallinen myöntäminen ennen kuin vaatimus on arvioitu on käytännössä lahja vastapuolelle.
3. Älä anna määräaikojen kulua. Vaatimukseen on syytä vastata asianmukaisesti ja ajoissa. Hiljaisuutta ei kannata valita strategiaksi.
Moni kuolinpesä ei tule ajatelleeksi, että riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus. Vakuutusturvaa voi löytyä useammasta suunnasta, ja asia kannattaa selvittää ennen kuin ryhtyy neuvottelemaan omalla kustannuksellaan.
Selvitämme vakuutusturvan asiakkaidemme puolesta ja hoidamme korvaushakemuksen vakuutusyhtiöön. Tämä on syytä tehdä heti alussa, koska vakuutusehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois.
Voi vastata. Turun hovioikeuden lainvoimaisen ratkaisun mukaan myyjänä olleen osakkaan virhevastuu ei rajoitu siihen määrään, jonka hän on saanut kuolinpesästä jako-osuutenaan.
Lähtökohtaisesti voi. Myyjinä olleiden osakkaiden vastuu on yhteisvastuullista, joten ostaja voi valita, keneltä perii. Maksanut osakas voi periä muilta näiden osuudet erikseen.
Ei automaattisesti. Tietämättömyys voi sulkea pois tiedonantovirheen, mutta myyjä vastaa myös salaisesta laatuvirheestä, jota kukaan ei tiennyt kaupantekohetkellä.
Kiinteistön kaupassa lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyn asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Vilpillinen tai törkeän huolimaton menettely voi pidentää vastuuta.
Ei. Pesän jakaminen ei päätä myyjän virhevastuuta. Se voi päinvastoin siirtää vaatimuksen kohdistumaan suoraan osakkaisiin henkilökohtaisesti.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Hoidamme säännöllisesti tapauksia, joissa myyjänä on ollut kuolinpesä ja vaatimus tulee vuosia kaupan jälkeen — usein tilanteessa, jossa varat on jo jaettu.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
