Kuolinpesä myi vainajan asunnon. Kauppahinta jaettiin, perinnönjakokirja allekirjoitettiin ja pesä katsottiin loppuun hoidetuksi. Yksi sisaruksista lyhensi asuntolainaansa, toinen remontoi keittiön, kolmas maksoi lasten opinnot.
Kaksi vuotta myöhemmin ostajan asiamies vaatii 45 000 euron hinnanalennusta.
Ensimmäinen reaktio on lähes poikkeuksetta sama: pesää ei ole enää olemassa, joten vaatimus on myöhässä.
Se ei pidä paikkaansa. Kuolinpesän jakaminen ei päätä myyjän virhevastuuta. Pahimmillaan se tekee osakkaiden asemasta huonomman kuin se olisi ollut ilman jakoa.
Lyhyt vastaus: Kyllä voi. Perinnönjako ei katkaise ostajan oikeutta vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Vaatimus kohdistuu myyjinä olleisiin osakkaisiin henkilökohtaisesti riippumatta siitä, onko pesä jaettu ja onko rahat käytetty. Jako ennen velkojen maksamista voi lisäksi synnyttää osakkaille erillisen palautusvastuun.
Moni osakas ajattelee kuolinpesää eräänlaisena kukkarona: kun kukkaro tyhjenee ja suljetaan, myös vaatimukset lakkaavat.
Oikeudellisesti asetelma on toinen. Kun kuolinpesä myy kiinteistön tai asunto-osakkeen, kauppaa eivät tee ”pesä” abstraktina kokonaisuutena eivätkä vainaja, vaan osakkaat itse omilla allekirjoituksillaan. He ovat kaupan sopimusosapuolia. Ostajan vaatimus ei siis ole vanha, vainajalta peritty velka, vaan osakkaiden itsensä tekemän sopimuksen sopimusrikkomusseuraamus.
Tästä seuraa yksinkertainen ja monelle epämiellyttävä johtopäätös: ostajan ei tarvitse etsiä kuolinpesää eikä pesän varoja. Hän voi kohdistaa vaatimuksensa suoraan myyjinä olleisiin osakkaisiin — ja Turun hovioikeuden lainvoimaisen ratkaisun mukaan tämä vastuu on yhteisvastuullista eikä rajoitu siihen, paljonko kukin sai pesästä jako-osuutenaan.
Käsittelemme tätä perusteellisemmin artikkelissa Vastaako kuolinpesän osakas henkilökohtaisesti, jos ostaja reklamoi?
Perinnönjako ei siis muuta vastuun perustetta. Se muuttaa vain kahta asiaa: mistä varoista vaatimus maksetaan, ja mitä lisäriskejä osakkaille on ehtinyt syntyä.
Tämä on koko aiheen tärkein kohta, ja se on syy siihen, miksi verkosta löytyvä tieto johtaa kuolinpesän osakasta harhaan.
Tilanteessa vaikuttaa kaksi täysin eri vastuuta, joilla on eri peruste ja eri laajuus.
1. Myyjän virhevastuu — sopimusperusteinen. Perustuu maakaareen tai asuntokauppalakiin. Vastuu on lähtökohtaisesti täysimääräistä ja osakkaiden kesken yhteisvastuullista. Sillä ei ole kattoa perintöosuuden määrässä. Osakas voi joutua maksamaan enemmän kuin sai perinnöksi.
2. Jäämistöoikeudellinen palautusvastuu — perintöoikeudellinen. Perustuu perintökaareen. Kuolinpesää ei saa jakaa ennen kuin tiedossa olevat velat on maksettu tai niiden maksamiseen tarvittavat varat on turvattu. Jos jako on silti tehty, se voidaan määrätä peruuntumaan osittain tai kokonaan, ja osakkaiden on palautettava saamaansa omaisuutta. Tässä vastuussa pääsääntönä on, ettei palautusvelvollisuus ylitä sitä määrää, jonka osakas on pesästä saanut.
Ja tässä on ansa.
Kun kuolinpesän osakas hakee verkosta tietoa, hän löytää tyypillisesti kohdan 2 — ja sen lohdullisen katon. Hän päättelee, ettei voi menettää enempää kuin sai perinnöksi.
Johtopäätös on väärä. Kohdan 2 katto koskee palautusvastuuta perillisenä. Se ei rajoita kohdan 1 vastuuta myyjänä. Nämä ovat rinnakkaisia, eivät toisiaan rajoittavia. Käytännössä perinnönjako voi siis lisätä osakkaan riskiä yhdellä uudella vastuuperusteella sen sijaan, että se rajaisi olemassa olevaa.
Ratkaisevaa on ajoitus: mitä osakkaat tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää silloin, kun jako tehtiin.
Reklamaatio oli jo saapunut, ja pesä jaettiin silti. Tämä on osakkaiden kannalta huonoin lähtökohta. Kyseessä oli tiedossa oleva vaatimus, jonka varalle ei varattu varoja. Jaon peräyttäminen ja palautusvastuu ovat tällöin realistisia, ja osakkaiden menettelyä arvioidaan ankarasti.
Kaupasta oli tullut merkkejä ongelmista, mutta varsinaista vaatimusta ei vielä ollut. Esimerkiksi ostaja oli lähettänyt viestejä havainnoistaan tai kysellyt rakenteista. Tässä välimaastossa arvioidaan, olisiko osakkaiden pitänyt varautua vaatimukseen. Kysymys on aidosti tulkinnanvarainen ja siitä kannattaa riidellä.
Mikään ei viitannut ongelmiin, ja vaatimus tuli täysin yllättäen. Osakkailla on tällöin selvästi paras asema torjua jakoon perustuvat lisävaatimukset. Myyjän virhevastuu on silti voimassa, joten tämä ei yksin ratkaise asiaa.
Huomionarvoista on myös se, että kuolinpesän luovuttaminen pesänselvittäjän hallintoon on määräaikoihin sidottu keino, jolla osakkaat voivat tietyissä tilanteissa rajata omaa henkilökohtaista velkavastuutaan. Jos pesässä on ylivelkaisuuden riski, tämä vaihtoehto on syytä arvioida heti — ei kuukausien päästä.
Tämä on se kohta, jossa moni toivoo lakia joustavammaksi kuin se on.
Vastuu ei ole sidottu siihen, onko rahat vielä tallella. Osakas, joka lyhensi perinnöllään asuntolainaansa, on täsmälleen samassa asemassa kuin osakas, jonka osuus makaa yhä tilillä. Rahan käyttäminen ei ole vastuuvapausperuste, ja tuomittu suoritusvelvollisuus on aikanaan perittävissä myös ulosottoteitse osakkaan muusta omaisuudesta ja tuloista.
Tämä on syytä sanoa suoraan, koska tilanteen vähättely johtaa yleensä siihen, että asiaan reagoidaan liian myöhään — silloin kun neuvotteluvara on jo menetetty.
Yhteisvastuu tarkoittaa, että ostaja saa valita, keneltä perii. Hänen ei tarvitse jakaa vaatimustaan osakkaiden kesken eikä perustella valintaansa.
Kolme sisarusta jakoi 240 000 euron kauppahinnan tasan, 80 000 euroa kullekin. Ostaja saa 60 000 euron hinnanalennuksen. Yksi sisaruksista on maksukyvytön, toinen asuu ulkomailla. Ostaja perii koko 60 000 euroa kolmannelta — sekä lähtökohtaisesti myös oikeudenkäyntikulut, jos juttu on hävitty.
Maksanut osakas voi periä muilta näiden osuudet regressinä, mutta se on oma erillinen prosessinsa ja täsmälleen niin arvokas kuin muiden maksukyky. Käytännössä sisarusten välinen riita alkaa usein juuri tästä.
Tästä seuraa yksi konkreettinen neuvo: älkää neuvotelko ostajan kanssa erikseen. Jos yksi osakas sopii omasta osuudestaan ja toinen ei, lopputulos on lähes aina huonompi kuin koordinoidusti hoidettu kokonaisuus — ja yhden osakkaan tekemät myönnytykset kääntyvät todisteina kaikkia vastaan.
Tähän asti teksti on ollut synkkää. Nyt tulee toinen puoli, ja se on käytännössä tärkeämpi.
Kaikki edellä sanottu koskee sitä, kenen maksettavaksi lasku tulee, jos ostaja voittaa. Se ei kerro mitään siitä, onko vaatimus perusteltu — eikä varsinkaan siitä, onko se oikean suuruinen.
Kuolinpesien saamissa vaatimuksissa on kokemuksemme mukaan tarkistettavaa erityisesti näissä kohdissa:
Moni kuolinpesä maksaa vaatimuksen kokonaan tai lähes kokonaan pelkästään siksi, ettei näitä kohtia tarkistanut kukaan ennen kuin sovinnosta oli jo puhuttu.
Tämä jää lähes aina huomaamatta.
Jos kuolinpesä on maksanut myynnistä luovutusvoittoveroa ja joutuu myöhemmin suorittamaan ostajalle hinnanalennusta, kauppahinta on tosiasiassa alentunut. Verotusta voi tällöin olla mahdollista oikaista. Vastaavasti ostajan maksamaa varainsiirtoveroa voidaan oikaista, kun hinnanalennusta on annettu piilevän virheen perusteella.
Oikaisu ei tapahdu itsestään, vaan sitä on haettava, ja hakemuksilla on määräaikansa. Verokysymys kannattaa siis ottaa esiin jo siinä vaiheessa, kun sovinnosta neuvotellaan — ei vasta sen jälkeen. Käytännössä tämä voi palauttaa merkittävän osan maksetusta summasta, ja se on syytä huomioida myös sovintosumman mitoituksessa.
Verokohtelu ratkeaa tapauskohtaisesti, joten oikaisumahdollisuus on aina selvitettävä erikseen.
Jos luet tätä ennen kuin olet jakanut pesää, olet harvinaisen hyvässä asemassa.
Kuolinpesän myyjänvastuu jatkuu vuosia kaupan jälkeen, eikä pesän jakaminen katkaise sitä. Käytännössä toimivia keinoja ovat esimerkiksi osan kauppahinnasta jättäminen pesään vastuuajaksi, osittainen jako sekä nimenomainen varauma jakokirjaan sen varalta, että kauppaan liittyviä vaatimuksia myöhemmin ilmenee. Myös kauppakirjan vastuunrajoitusehtoihin kannattaa kiinnittää huomiota jo ennen kauppaa.
Käsittelemme tätä erikseen artikkelissa ”Milloin kuolinpesän vastuu myydystä kohteesta päättyy?”.
Moni kuolinpesä ei tule ajatelleeksi, että riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus. Turvaa voi löytyä useammasta suunnasta, ja tilanne on syytä selvittää ennen kuin neuvotteluihin ryhdytään omalla kustannuksella.
Selvitämme vakuutusturvan asiakkaidemme puolesta ja hoidamme korvaushakemuksen vakuutusyhtiöön. Tämä kannattaa tehdä heti, koska vakuutusehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois.
Ei. Perinnönjako ei päätä myyjän virhevastuuta. Vastuu jatkuu kiinteistössä lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyssä asunto-osakkeessa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Myyjän virhevastuun osalta kyllä. Se ei rajoitu pesästä saadun jako-osuuden määrään. Perintökaaren mukainen palautusvastuu on eri asia, ja siinä pääsääntönä on, ettei palautusvelvollisuus ylitä pesästä saatua määrää.
Rahojen käyttäminen ei poista vastuuta. Suoritusvelvollisuus voidaan aikanaan periä muusta omaisuudesta ja tuloista.
Voidaan. Jos pesä on jaettu ennen kuin tiedossa olleet velat on maksettu tai turvattu, jako voidaan määrätä peruuntumaan osittain tai kokonaan.
Ostajaan nähden kyllä, koska vastuu on yhteisvastuullista. Voit periä osuuden häneltä myöhemmin erikseen, jos hänellä on siihen varaa.
Kysymys on kääntäen ajankohtainen myös myyjälle: jos hinnanalennus maksetaan, maksettua luovutusvoittoveroa voi olla mahdollista oikaista. Oikaisua on haettava erikseen ja määräajassa.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Hoidamme säännöllisesti tapauksia, joissa myyjänä on ollut kuolinpesä ja vaatimus saapuu vuosia kaupan jälkeen — usein tilanteessa, jossa varat on jo jaettu ja käytetty.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
