Äiti asui talossa neljäkymmentä vuotta. Lapset kävivät jouluisin ja juhannuksena. Kukaan heistä ei ollut käynyt ryömintätilassa, nähnyt yläpohjaa eikä tiennyt, milloin salaojat oli viimeksi tehty — tai oliko niitä lainkaan.
Kun ostajan reklamaatio saapuu, puolustus muotoutuu lähes itsestään: emme ole asuneet siellä, emme tienneet vauriosta mitään, joten emme voi olla vastuussa.
Argumentti tuntuu vahvalta. Se on myös se, jonka kuolinpesän osakas kirjoittaa vastauskirjeeseensä useimmin. Ja se on se, joka kaatuu useimmin.
Lyhyt vastaus: Ei vapauta. Myyjän vastuu ei edellytä sitä, että myyjä olisi tiennyt viasta tai menetellyt moitittavasti. Tietämättömyys voi sulkea pois yhden virheperusteen, mutta myyjä vastaa myös virheestä, jota kukaan ei tiennyt — ja väärän tiedon antamisesta hyvässäkin uskossa. Tietämättömyydellä on silti aito merkitys, kun se kohdistetaan oikeaan kysymykseen.
Ihmisen oikeustaju rakentuu moitittavuudelle. Jos et tiennyt etkä voinut tietää, et ole tehnyt mitään väärin — eikä sinun pitäisi joutua maksamaan.
Maakaari ei rakennu tälle ajatukselle. Kiinteistökaupan virhevastuu ei ole rangaistus huolimattomuudesta vaan riskinjakosääntö: se ratkaisee, kumpi osapuoli kantaa taloudellisen riskin siitä, että kohde osoittautuu odotettua huonommaksi. Myyjän moitittavuus vaikuttaa lähinnä siihen, millaisia seuraamuksia ostaja voi vaatia — ei siihen, onko vastuuta ylipäätään olemassa.
Sama koskee asunto-osakkeen kauppaa, jossa vastaavat säännökset ovat asuntokauppalaissa.
Maakaaren laatuvirhesäännös luettelee viisi eri perustetta. Ne sekoittuvat keskustelussa jatkuvasti, vaikka niiden edellytykset eroavat ratkaisevasti:
| Virheen peruste | Edellyttääkö myyjän tietoisuutta? |
|---|---|
| 1. Kohde ei vastaa sitä, mitä on sovittu | Ei |
| 2. Myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon | Ei |
| 3. Myyjä on jättänyt kertomatta ominaisuudesta, jonka tiesi tai olisi pitänyt tietää | Kyllä |
| 4. Myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan väärän käsityksen | Kyllä (havaitseminen) |
| 5. Salainen virhe: kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi odotetusta | Ei |
Kun kuolinpesän osakas sanoo ”emme tienneet”, hän puolustautuu kohtaa 3 vastaan. Se on hyvä puolustus juuri sitä kohtaa vastaan — mutta ostaja vetoaa käytännössä lähes aina myös kohtiin 2 ja 5, joihin tietämättömyys ei pure lainkaan.
Tässä on koko väärinkäsityksen ydin.
Myyjä vastaa antamastaan virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta riippumatta siitä, uskoiko hän sen itse todeksi. Vilpittömyys ei ole vastuuvapausperuste.
Juuri tähän kuolinpesät kompastuvat, ja lähes aina omasta aloitteestaan.
Myyntiesitteeseen, kuntotarkastuksen taustatietolomakkeeseen ja välittäjän kysymyksiin vastataan tyypillisesti muistinvaraisesti ja arvaillen, koska mitään dokumentteja ei löydy:
Jokainen näistä on tiedonanto. Jos katto onkin uusittu 1994, salaojia ei ole lainkaan tai keittiössä oli vuoto vuonna 2011, kyseessä on virheellinen tieto — ja vastuu syntyy, vaikka osakas olisi ollut täysin vilpitön.
Sama koskee kauppakirjaan kirjattuja vakuutuksia. Jos myyjä vakuuttaa kauppakirjassa nimenomaisesti jotakin kohteen ominaisuuksista, hän vastaa sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti siitä, että vakuutus pitää paikkansa — riippumatta virhesäännöksistä.
Oikea vastaus tuntemattomaan asiaan ei ole arvaus, vaan ”ei tiedossa”. Se on kuolinpesän myynnissä tärkein yksittäinen ohje, ja se maksaa itsensä takaisin moninkertaisesti.
Salaisessa virheessä kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä olisi pitänytkään tietää viasta kauppaa tehtäessä. Myyjä voi silti joutua vastuuseen — vaikka hänellä ei olisi ollut asiasta mitään tietoa eikä hän olisi virhettä millään tavalla itse aiheuttanut.
Tämä on se peruste, jota kuolinpesän osakas ei osaa odottaa. Se on myös se, jonka varaan ostajan asiamies rakentaa vaatimuksensa silloin, kun tiedonantovirhettä ei saada näytetyksi.
Salaisella virheellä on kuitenkin kaksi merkittävää rajoitusta, jotka toimivat kuolinpesän hyväksi:
Merkittävyyskynnys. Kohteen on poikettava laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kuolinpesän myymä kohde on tyypillisesti vanha ja alkuperäisrakenteinen, ja ostajan on täytynyt varautua ikää vastaaviin korjauksiin. Kynnys ei siis ylity jokaisesta löytyneestä vauriosta. Käsittelemme tätä erikseen artikkelissa Kuinka huonossa kunnossa perikunnan myymä vanha talo saa olla?
Seuraamusten rajallisuus. Salaisen virheen perusteella ostaja voi lähtökohtaisesti saada hinnanalennuksen tai olennaisessa virheessä kaupan purun, mutta ei automaattisesti vahingonkorvausta. Käytännössä tämä sulkee usein pois merkittävän osan vaadituista eristä, kuten selvittelykulut ja väliaikaisen asumisen kustannukset.
Tietämättömyys ei siis kaada vaatimusta, mutta se voi kaventaa sitä huomattavasti.
Kohta 3 ei ratkea sillä, mitä osakkaat sattuivat tietämään. Se ratkeaa sillä, mitä heidän olisi pitänyt tietää.
Arviointi on objektiivista, eikä myyjä vapaudu vastuusta pelkästään sillä perusteella, ettei hän ole itse käyttänyt kohdetta. Ostajan asema ei saa heiketä sen vuoksi, että myyjänä sattuu olemaan kuolinpesä.
Käytännössä ratkaisevaa on se, mitä aineistoa pesällä oli hallussaan. Kuolinpesä perii vainajan paperit, ja niiden sisältö on hankalasti selitettävissä pois:
Jos vainajan mapista löytyy myöhemmin vesivahinkoa koskeva korvauspäätös vuodelta 2011 eikä siitä ole kerrottu ostajalle, ”emme tienneet” on vaikea puolustus. Perustelu kuuluu tällöin helposti niin, että aineisto oli pesän hallussa ja osakkaiden olisi pitänyt se läpikäydä.
Tämä toimii myös toisin päin: jos papereita ei ole, kohde on myyty ilman minkäänlaista dokumentaatiota ja tämä on kerrottu ostajalle, kuolinpesän asema kohtaa 3 vastaan on aidosti vahva.
Tämä yllättää sisarukset lähes poikkeuksetta.
Myyjänä ei ole yksittäinen osakas vaan kuolinpesä. Jos yksi osakkaista asui kohteessa, teki siellä remonttia, hoiti vanhempaansa kotona tai muuten tiesi vauriosta, tieto on myyjäpuolen tietoa. Muut osakkaat eivät voi vedota siihen, että he itse eivät tienneet.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että yksi hyvin informoitu sisarus voi synnyttää vastuun koko myyjäpuolelle — ja että osakkaiden keskinäisessä suhteessa hänen asemansa voi olla toinen kuin muiden, jos vastuuta joudutaan myöhemmin jakamaan.
Siksi kannattaa selvittää heti ja rehellisesti, kuka tiesi mitäkin. Se ei ole syyllisten etsimistä vaan puolustuksen rakentamista: asiaa ei saa selvitä ensimmäistä kertaa vastapuolen todistelusta.
Tähän asti teksti on purkanut puolustusta. Nyt rakennetaan se uudelleen — oikeaan kohtaan suunnattuna.
Tietämättömyys on aito ja käyttökelpoinen argumentti. Se ei vain ole yleinen vastuuvapausperuste, vaan täsmäase, joka toimii näissä kohdissa:
Ero on siis kohdistamisessa. Lause ”emme tienneet mitään” ei vie mihinkään. Lause ”osakkaista kukaan ei ole asunut kohteessa, pesän hallussa ei ole korjausdokumentteja, tämä kerrottiin ostajalle ennen kauppaa, eikä väitettyä vauriota koskevaa tietoa ollut saatavilla” on aivan eri asia.
Käytännön neuvo, joka jää usein käyttämättä.
Kuolinpesille lähetetyt reklamaatiot ovat usein yleisluontoisia: kuvataan vaurio ja vaaditaan summaa, mutta ei kerrota, mihin virheperusteeseen vaatimus perustuu. Tämä on ostajan kannalta mukavaa, koska se pitää kaikki ovet auki ja siirtää selvittämisvastuun myyjälle.
Ostajaa on syytä pyytää yksilöimään, väitetäänkö kyseessä olevan tiedonantovirhe vai salainen virhe, ja mihin väitettyyn myyjän tietoisuuteen mahdollinen tiedonantovirhe perustuu. Vastaus rajaa riitaa, paljastaa usein vaatimuksen heikkoudet ja ohjaa neuvottelun oikeille raiteille.
Tämä on kuitenkin tehtävä oikein muotoiltuna. Väärin kirjoitettuna sama viesti voi muuttua vaurion myöntämiseksi.
1. Älä arvaa kirjallisesti. Jos et tiedä, milloin katto on uusittu, oikea vastaus on ”ei tiedossa” — ei paras arvaus. Tämä koskee sekä myyntivaihetta että reklamaatioon vastaamista.
2. Älä selitä vauriota pois teknisesti. Rakenteita koskeva oma arvio vastauskirjeessä sitoo sinua myöhemmin, vaikka se osoittautuisi vääräksi.
3. Älä vastaa ”emme tienneet” ja jätä siihen. Se on vastapuolen näkökulmasta myönnytys siitä, että vaurio on olemassa, yhdistettynä puolustukseen, joka ei kata suurinta osaa vaatimuksesta.
Riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus, ja turvaa voi löytyä useammasta suunnasta. Ehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois, joten asia kannattaa selvittää ennen kuin ostajalle vastataan.
Hoidamme vakuutusturvan selvittämisen ja korvaushakemuksen asiakkaidemme puolesta.
Ei. Se voi sulkea pois tiedonantovirheen, mutta myyjä vastaa myös salaisesta virheestä, jota kukaan ei tiennyt, sekä antamastaan virheellisestä tiedosta.
Kyllä. Virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta vastataan riippumatta siitä, uskoiko myyjä sen itse todeksi.
Myyjä vastaa myös niistä tiedoista, jotka on hänen puolestaan annettu. Välittäjän käyttäminen ei siirrä vastuuta pois myyjältä, vaikka se voi vaikuttaa myyjän ja välittäjän väliseen suhteeseen.
Kyllä. Tieto on myyjäpuolen tietoa, eivätkä muut osakkaat voi vedota omaan tietämättömyyteensä.
On. Se voi siirtää arvioinnin salaisen virheen puolelle, jossa ostajan on ylitettävä merkittävyyskynnys, ja se rajaa vahingonkorvauksen lähtökohtaisesti pois. Se on täsmäargumentti, ei yleinen vastuuvapaus.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Kuolinpesän saamissa vaatimuksissa ratkaisevaa on usein juuri se, mihin virheperusteeseen ostaja tosiasiassa pystyy vetoamaan — ja se on kysymys, joka jää ilman asiantuntijaa lähes aina selvittämättä.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
