Entä kuka voi allekirjoittaa sovintosopimuksen kuolinpesän puolesta?
Reklamaatio saapuu yhdelle osakkaalle — yleensä sille, jonka osoite oli kauppakirjassa tai joka hoiti myynnin. Hän lukee sen, hermostuu ja vastaa samana iltana. Muut sisarukset kuulevat asiasta viikon päästä.
Tai sitten päinvastoin: kukaan ei vastaa mitään, koska kukaan ei tiedä, kenen se pitäisi tehdä. Ostajan asiamies lähettää toisen kirjeen, sitten kolmannen, ja sävy kovenee joka kerta.
Molemmat lopputulokset ovat kalliita, ja molemmat johtuvat samasta asiasta: kuolinpesän päätöksenteon säännöt eivät ole kenellekään selviä silloin, kun niitä ensimmäistä kertaa tarvitaan.
Lyhyt vastaus: Kuolinpesää edustavat osakkaat yhdessä, ja päätökset on tehtävä yksimielisesti. Yksittäinen osakas ei voi sitoa muita — mutta hän voi vahingoittaa kaikkien asemaa, ja hän vastaa omasta puolestaan joka tapauksessa. Jos perinnönjako on jo tehty, yhteishallintoa ei ole lainkaan ja jokainen vastaa omissa nimissään.
Kun erityistä hallintoa ei ole järjestetty, osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhteisesti pesän selvittämiseksi. He edustavat kuolinpesää kolmatta henkilöä vastaan sekä kantavat ja vastaavat pesää koskevissa asioissa.
Päätöksenteon on lähtökohtaisesti oltava yksimielistä. Enemmistöpäätös ei ole mahdollinen. Kaksi kolmesta sisaruksesta ei siis voi päättää, että ostajan vaatimus torjutaan tai että siitä sovitaan.
Yksimielisyysvaatimus koskee kaikkia osakkaita — myös niitä, joihin ei saada yhteyttä. Tämä on yksi yleisimmistä syistä siihen, että pesän asiat viivästyvät, ja se on kuolinpesän riidassa erityisen hankalaa, koska vastapuolen määräajat eivät yleensä juurikaan jousta osakkaiden tavoitettavuuden mukaan.
| Toimenpide | Kuka voi tehdä |
|---|---|
| Ottaa vastaan reklamaation | Kuka tahansa osakas |
| Kiireellinen välttämätön toimi | Yksikin osakas |
| Ajaa kannetta pesän hyväksi | Yksikin osakas — muut on kuitenkin haastettava kuultaviksi |
| Vastata vaatimukseen pesän puolesta | Osakkaat yhdessä tai valtuutettu |
| Myöntää vaatimus tai osa siitä | Osakkaat yhdessä |
| Tehdä sitova sovintosopimus | Osakkaat yhdessä tai nimenomaisesti valtuutettu |
Taulukon kolmas ja neljäs rivi sekoittuvat käytännössä jatkuvasti. Osakas kuulee, että ”yksi osakas saa toimia pesän hyväksi”, ja päättelee voivansa hoitaa koko asian yksin. Kanteen ajaminen pesän hyväksi on kuitenkin eri asia kuin pesää velvoittava vastaaminen, myöntäminen tai sopiminen.
Sama koskee kiireellisiä toimia. Se, että vastauksen määräaika painaa, voi oikeuttaa ilmoittamaan vastapuolelle asian olevan käsittelyssä. Se ei oikeuta myöntämään vauriota tai lupaamaan korvausta muiden puolesta.
Tämä on artikkelin tärkein kohta, koska juuri tästä syntyy suurin osa itse aiheutetuista vahingoista.
Oikeudellisesti yhden osakkaan lähettämä vastaus ei lähtökohtaisesti sido muita osakkaita. Se ei kuitenkaan tarkoita, että viesti olisi vaikutukseton. Sillä on kolme seurausta, joista kaikki ovat huonoja.
1. Se on todiste, ja se esitetään kaikkia vastaan. Kun osakas kirjoittaa ”totta, siellä oli aikoinaan vuoto, korjataan se” tai ”pahoittelemme tilannetta”, viesti päätyy vastapuolen todisteluun. Sitä ei tarvitse muodollisesti sitoa keneenkään — se riittää näytöksi siitä, että myyjäpuolella oli tieto vauriosta tai että vaurio on olemassa. Kaksi vuotta myöhemmin sitä on hyvin vaikea selittää pois.
2. Hän voi sitoa itsensä henkilökohtaisesti. Osakas ei ole vain ”pesän edustaja”. Hän on itse ollut kaupan myyjä ja vastaa siinä ominaisuudessa omalla nimellään. Hänen oma myöntämisensä voi hyvinkin sitoa juuri häntä, vaikka se ei sitoisi muita. Käsittelemme myyjänä olleen osakkaan henkilökohtaista vastuuta artikkelissa Vastaako kuolinpesän osakas henkilökohtaisesti?
3. Vastapuoli näkee, että myyjäpuoli on hajallaan. Kokenut asiamies tunnistaa heti, jos vastauksia tulee eri osakkailta eri sävyllä. Se on merkki siitä, että sovinnon voi saada yhden osakkaan kautta halvemmalla ja loput periä erikseen. Neuvotteluasema romahtaa ennen kuin neuvottelu on alkanut.
Käytännön sääntö on siis yksinkertainen: vain yksi taho viestii, ja siitä sovitaan ennen ensimmäistä vastausta.
Toimiva järjestely on se, että osakkaat valtuuttavat yksimielisesti yhden henkilön — osakkaan tai asiamiehen — hoitamaan asiaa. Näin yhteishallinnon juoksevat asiat hoituvat käytännössä yleensäkin.
Valtakirjassa kannattaa erottaa kolme asiaa, jotka menevät usein sekaisin:
Yleisin virhe on olettaa, että neuvotteluvaltuutus kattaa myös sovinnon. Ei kata. Jos sovintosopimus allekirjoitetaan ilman riittävää valtuutusta, sen sitovuus voi jäädä kyseenalaiseksi juuri niitä osakkaita kohtaan, joiden rahoista on kyse — ja koko sovinnon arvo katoaa.
Valtakirja kannattaa tehdä kirjallisena ja päivätä. Ulkomailla asuvan osakkaan valtakirja on syytä hoitaa hyvissä ajoin, koska se on käytännössä hitain osa prosessia.
Erimielisyys ei ole poikkeus vaan kuolinpesäriidan normaalitila. Yksi haluaa maksaa ja päästä eroon asiasta, toinen haluaa riidellä loppuun asti, kolmas ei vastaa puheluihin.
Umpisolmuun on olemassa ratkaisu: jokainen osakas voi yksinkin hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjän määräämistä. Muiden suostumusta ei tarvita.
Kun pesänselvittäjä määrätään, osakkailla ei ole enää oikeutta pesän hallintoon. Päätöksenteko siirtyy pesänselvittäjälle, joka hoitaa myös riidan pesän puolesta. Yksimielisyysvaatimus lakkaa olemasta ongelma.
Tähän liittyy kuitenkin kaksi varausta, jotka on syytä tietää ennen hakemuksen jättämistä:
Se maksaa ja hidastaa. Pesänselvittäjän palkkio maksetaan pesän varoista, ja jos varoja ei ole, kysymys palkkiosta on oma ongelmansa.
Se ei poista osakkaiden henkilökohtaista vastuuta myyjinä. Tämä on tärkein varaus. Pesänselvittäjä ratkaisee hallinnon ja päätöksenteon, mutta ostaja voi silti kohdistaa vaatimuksensa myyjinä olleisiin osakkaisiin henkilökohtaisesti. Pesänselvittäjä ei ole suoja.
Tähän asti on puhuttu siitä, kuka edustaa kuolinpesää. Nyt on syytä kääntää kysymys ympäri, koska siinä on tämän aiheen tosiasiallinen ydin.
Kun kuolinpesä on myynyt kiinteistön tai asunnon, kaupan tekivät osakkaat omilla allekirjoituksillaan. He ovat kaupan sopimusosapuolia. Ostajan ei siis tarvitse etsiä kuolinpesää eikä noudattaa sen päätöksentekosääntöjä. Hän voi kohdistaa vaatimuksensa suoraan yhteen osakkaaseen — tyypillisesti siihen, jolla on parhaat maksuedellytykset.
Kysymys ei siis lopulta ole vain siitä, kuka vastaa pesän puolesta. Kysymys on siitä, kuka vastaa itsestään — ja siitä, saadaanko myyjäpuoli toimimaan yhtenä rintamana silloinkin, kun laki ei siihen pakota.
Jos perinnönjako on jo tehty, yhteishallintoa ei ole enää olemassa lainkaan. Silloin ei ole pesää, jonka puolesta vastattaisiin, eikä yksimielisyysvaatimusta. Jokainen entinen osakas on itsenäinen vastaaja omassa asiassaan, ja yhteinen linja on puhtaasti keskinäisen sopimisen varassa. Käsittelemme jaetun pesän tilannetta artikkelissa Perinnönjako on jo tehty ja rahat käytetty.
Jos osakkaana on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, hänen puhevaltaansa käyttää edunvalvoja. Jos edunvalvoja on itse osakkaana samassa pesässä — esimerkiksi vanhempi, joka edustaa lastaan — kyseessä on eturistiriita, ja asiaan tarvitaan edunvalvojan sijainen.
Osa kuolinpesää koskevista toimista edellyttää lisäksi holhousviranomaisen lupaa. Tämä on syytä selvittää erikseen ennen kuin sovinnosta neuvotellaan, koska luvanvaraisuus vaikuttaa sekä aikatauluun että siihen, millainen sovinto on ylipäätään mahdollinen.
Riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus, ja kuolinpesätilanteessa turvaa voi löytyä useammasta suunnasta. Myös se, kuka korvausta hakee ja kenen nimissä, kannattaa ratkaista oikein alusta alkaen.
Selvitämme vakuutusturvan asiakkaidemme puolesta ja hoidamme korvaushakemuksen vakuutusyhtiöön. Ehdoissa on määräaikoja, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois.
Voit ottaa vastaan viestin ja ilmoittaa asian olevan käsittelyssä, mutta et voi yksin myöntää vaatimusta tai sopia siitä muiden puolesta. Yksin lähetetty vastaus voi silti vahingoittaa kaikkien asemaa.
Ei lähtökohtaisesti, mutta se on todiste, jota käytetään kaikkia vastaan — ja se voi sitoa myöntäjää itseään henkilökohtaisesti.
Yksikin osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjää, jolloin päätöksenteko siirtyy hänelle eikä yksimielisyyttä enää tarvita.
Riittää, jos se on annettu yksimielisesti ja se kattaa ne toimet, joita tehdään. Sovinnon tekemiseen tarvitaan nimenomainen valtuutus.
Molemmat ovat mahdollisia, ja se riippuu siitä, miten ostaja kanteensa kohdistaa. Jos pesä on jo jaettu, vastaajina ovat käytännössä entiset osakkaat henkilökohtaisesti.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Kuolinpesän tapauksissa merkittävä osa vahingosta syntyy ennen kuin juridiikkaan on ehditty — siinä, mitä osakkaat ehtivät kirjoittaa vastapuolelle ennen kuin kukaan koordinoi asiaa.
Hoidamme yhteydenpidon ostajaan yhden kanavan kautta ja käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
