Kuolinpesän myymä kohde on Suomessa tällä hetkellä lähes aina samanlainen: 1950–70-luvulla rakennettu talo, jossa vainaja asui vuosikymmeniä. Alkuperäinen alapohja, alkuperäiset ikkunat, pesuhuone remontoitu kerran, mahdollisesti 90-luvulla. Hyvin vähän dokumentteja, ei huoltokirjaa, ei korjaushistoriakansiota.
Kun ostajan reklamaatio saapuu, osakkaiden reaktio on ymmärrettävä: talo oli yli kuudenkymmenen vuoden ikäinen ja myytiin halvalla — mitä ostaja oikein kuvitteli saavansa?
Ajatus on oikeansuuntainen. Se on itse asiassa juuri se argumentti, jonka varaan osa puolustuksesta kannattaakin rakentaa. Mutta se on muotoiltava toisin, koska laki ei kysy, oliko talo vanha. Laki kysyy jotain täsmällisempää.
Lyhyt vastaus: Vertailukohta ei ole virheetön talo, vaan se, mihin ostajan oli perusteltua varautua kohteen ikä, hinta ja saamansa tiedot huomioon ottaen. Virhe on merkittävä vasta, jos korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi tuosta tasosta. Kynnys ei kuitenkaan ole niin korkea kuin moni myyjä toivoo — ja siksi puolustus kannattaa rakentaa muualle kuin pelkkään talon ikään.
Salaista virhettä koskeva säännös on muotoiltu vertailuna. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kysymys ei siis ole ”onko talossa vaurio”. Vaurio on usein riidaton. Kysymys on:
Kuinka paljon enemmän korjaaminen maksaa kuin mihin tämän talon ostajan oli perusteltua varautua?
Ero on ratkaiseva, koska se siirtää huomion vauriosta vertailutasoon. Ja vertailutaso on juuri se, jossa kuolinpesän myymä kohde on tyypillisesti vahvimmillaan.
Korkein oikeus otti kysymykseen kantaa ratkaisussa, jonka tosiseikat muistuttavat läheisesti tyypillistä perikunnan kauppaa.
Ostaja oli vuonna 2011 ostanut Kuhmosta kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 68 000 euroa. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa havaittiin kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Riidatonta oli, ettei myyjä ollut tiennyt vaurioista.
Korkein oikeus lausui arvioinnista kaksi asiaa, jotka kannattaa lukea huolella.
Ensinnäkin: useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. Se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta.
Toiseksi: mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.
Tässä tapauksessa kauppa purettiin. Hovioikeuden arvioimaa noin 20 000 euron korjauskustannusta pidettiin suurena suhteessa 68 000 euron kauppahintaan, vauriot olivat omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille, ja korjauskustannuksiin liittyi huomattavia epävarmuustekijöitä.
Lopputulos oli siis myyjälle huono. Mutta perustelut sisältävät myyjälle kolme käyttökelpoista työkalua, joita käsitellään seuraavaksi.
Tämä on ratkaisun hyödyllisin yksityiskohta, ja se jää tällä alalla lähes aina huomaamatta.
Korkein oikeus ei käsitellyt vaatimusta yhtenä möhkäleenä. Se erotti pesutilat ja alapohjan toisistaan. Pesutilojen korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan sellaisia, joita ostaja oli voinut ennakoida joutuvansa jossakin vaiheessa maksamaan — eli ne eivät kelvanneet vertailussa myyjän vahingoksi. Merkittävyys perustui alapohjaan.
Tästä seuraa kuolinpesän kannalta konkreettinen toimintaohje: älä käsittele ostajan vaatimusta kokonaissummana. Pura se eriin ja arvioi jokainen erikseen.
Kuolinpesän myymässä 1960-luvun talossa hyvin monella erällä on rajallinen tekninen käyttöikä, joka on kaupantekohetkellä ollut joko lopussa tai lähellä sitä:
Jokainen erä, joka on tosiasiassa tavanomaista käyttöiän päättymistä, kuuluu vertailun siihen puoleen, johon ostajan oli varauduttava — ei myyjän vastuun puolelle. Kun nämä on siivottu pois, jäljelle jäävä summa on usein olennaisesti pienempi kuin reklamaatiossa esitetty.
Keskustelussa merkittävyys ja olennaisuus menevät jatkuvasti sekaisin, vaikka ne johtavat aivan eri lopputuloksiin.
Merkittävyyskynnys ratkaisee, onko kyseessä ylipäätään virhe, josta ostaja voi saada hinnanalennuksen.
Olennaisuuskynnys ratkaisee, saako ostaja purkaa kaupan. Se on selvästi korkeampi. Olennaisuutta arvioidaan virheen kokonaismerkityksen perusteella: jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä on oltava objektiiviset perusteet.
Purkukynnyksen tasosta esitetään usein nyrkkisääntönä, että korjauskustannusten tulisi olla suuruusluokkaa 40 prosenttia kauppahinnasta. Nyrkkisääntöön ei kannata luottaa liikaa, koska olennaisuutta ei arvioida pelkällä prosenttiluvulla — mutta se kertoo tason, jolla purkuvaatimuksia arvioidaan.
Ja tässä on rehellisyyden vaativa kohta: merkittävyyskynnys on selvästi matalampi. Hovioikeuskäytännössä on katsottu, että kun välttämättömät korjauskulut ovat yli 10 prosenttia kauppahinnasta, salaisen virheen merkittävyyskynnys ylittyy.
Puolustusta ei siis kannata rakentaa sen varaan, että vaatimus kaatuisi kokonaan pelkän ikäargumentin perusteella. Se harvoin kaatuu. Sen sijaan se usein pienenee huomattavasti — ja purkuvaatimus voidaan monesti torjua, vaikka hinnanalennus jäisi maksettavaksi.
Kolme linjaa, tässä tärkeysjärjestyksessä.
1. Pura vaatimus eriin ja pudota käyttöikäperusteiset pois. Käsitelty edellä. Tämä on tehokkain yksittäinen keino, ja se vaatii yleensä oman rakennusteknisen asiantuntijan — ostajan teettämä raportti on laadittu ostajan lähtökohdista.
2. Riitauta korjauskustannusten määrä ja tasonparannus. Hinnanalennus ei ole korjauslasku. Ostaja ei saa myyjän kustannuksella uutta rakennetta vanhan tilalle. Jos alkuperäinen, käyttöikänsä päässä ollut alapohja korvataan nykymääräysten mukaisella rakenteella, osa kustannuksesta on tasonparannusta, joka on vähennettävä. Kuolinpesän kohteissa tämä erä on usein suuri, koska lähtötaso on matala.
3. Näytä vertailutaso toteen. Vertailutaso ei synny itsestään oikeudessa — se on todistettava. Aineistoa ovat kuntotarkastusraportti ja erityisesti sen riskirakennemaininnat, myyntiesite, kauppahinta suhteessa alueen hintatasoon ja se, mitä ostajalle nimenomaisesti kerrottiin kohteen dokumentoimattomuudesta.
Juuri tässä kuolinpesän asema on poikkeuksellisen hyvä. Kun myyjä on kertonut avoimesti, ettei kukaan ole asunut kohteessa eikä korjaushistoriaa ole, ja kun hinta on asetettu sen mukaisesti, ostajan perusteltu odotustaso on aidosti matalampi kuin huolella ylläpidetyn ja dokumentoidun talon kaupassa.
Rehellisyyden nimissä on sanottava myös se, mikä heikentää myyjän asemaa nopeimmin.
Korkein oikeus painotti KKO 2015:58:ssa, että vauriot olivat laadultaan sellaisia, että ne olivat omiaan altistamaan talon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Kun kohteessa on todettu terveyshaitta — mikrobivaurio, sisäilmaongelma, altistumisolosuhde — prosenttilaskenta menettää merkitystään ja kokonaisarviointi kääntyy herkästi ostajan hyväksi.
Jos ostajan aineistossa on asianmukainen terveyshaittaa osoittava selvitys, se on syytä ottaa vakavasti heti. Silloin kysymys ei useinkaan ole siitä, tuleeko maksettavaa, vaan siitä, kuinka paljon ja purkuko vai hinnanalennus.
Jos vaatimus perustuu salaiseen virheeseen, ostaja voi saada hinnanalennuksen tai olennaisessa virheessä kaupan purun — mutta ei vahingonkorvausta. Vahingonkorvaus edellyttää myyjän tuottamusta, eli sitä että myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta jotain tietämäänsä.
Käytännössä tämä pudottaa vaatimuksesta pois usein merkittävän osan: selvittely- ja asiantuntijakulut, sijaisasumisen, muutot, ansionmenetykset ja vastaavat erät.
Tämä on samalla syy siihen, miksi ostajan asiamies pyrkii lähes aina osoittamaan tiedonantovirhettä eikä tyydy salaiseen virheeseen. Kysymys siitä, kumpi virhetyyppi on kyseessä, ei siis ole tekninen yksityiskohta vaan usein kymmenien tuhansien eurojen kysymys. Käsittelemme sitä artikkelissa Emme tienneet talosta mitään — vapauttaako se kuolinpesän vastuusta?
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Kuolinpesien tapauksissa vaatimus perustuu tyypillisesti ostajan teettämään laajaan korjauskustannusarvioon, jota kukaan ei ole haastanut — ja juuri siinä on yleensä eniten liikkumavaraa.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Ei yksin. Ikä vaikuttaa siihen, mihin ostajan oli varauduttava, mutta virhe voi silti olla merkittävä, jos korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi tuosta tasosta.
Ei sitovaa. Purkukynnyksestä esitetään nyrkkisääntönä noin 40 prosenttia kauppahinnasta, ja hovioikeuskäytännössä merkittävyyskynnyksen on katsottu ylittyneen, kun välttämättömät korjauskulut ylittivät 10 prosenttia kauppahinnasta. Arviointi on aina kokonaisarviointia.
Ei lähtökohtaisesti. Hinnanalennus ei ole korjauslasku, ja tasonparannus on vähennettävä.
Voi, jos virhe on olennainen. Kynnys on selvästi korkeampi kuin hinnanalennuksessa, ja arviointi perustuu virheen kokonaismerkitykseen objektiivisin perustein.
Vaikuttaa. Kauppahinta on säännöksessä nimenomaisesti mainittu arviointiperuste ja se on yksi harvoista asioista, jotka kuolinpesä voi näyttää toteen asiakirjoista.
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
