Kysymys esitetään yleensä näin: milloin voimme sulkea pesän, jotta tämä asia on ohi?
Kysymyksessä on sisäänrakennettu oletus, joka ei pidä paikkaansa. Kuolinpesää ei ”suljeta” niin kuin yritys asetetaan selvitystilaan. Perinnönjako päättää pesän hallinnon, mutta se ei päätä myyjän vastuuta — se ainoastaan siirtää vaatimuksen kohdistumaan osakkaisiin henkilökohtaisesti.
Vastuu ei siis pääty siihen, mitä te teette. Se päättyy ajan kulumiseen.
Lyhyt vastaus: Kiinteistön kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jollei hän ilmoita siitä viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa määräaika on kaksi vuotta. Näiden lisäksi ostajan on reklamoitava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta — molempien edellytysten on täytyttävä. Pesän jakaminen ei lyhennä vastuuaikaa lainkaan.
Tämä on koko aiheen tärkein rakenne, ja se on myös kuolinpesän paras puolustuslinja.
Ostajaa sitoo kaksi eri määräaikaa yhtä aikaa:
1. Kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta. Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Tämä on suhteellinen ja tapauskohtainen.
2. Ehdoton takaraja hallinnan luovutuksesta. Tämä on kiinteä ja lasketaan kalenterista.
| Ehdoton takaraja | Mistä lasketaan | |
|---|---|---|
| Kiinteistö (laatuvirhe) | 5 vuotta | Hallinnan luovutuksesta |
| Käytetty asunto-osake | 2 vuotta | Hallinnan luovutuksesta — tai kaupantekohetkestä, jos asunto oli jo ostajan hallinnassa |
Olennaista on, että molempien edellytysten on täytyttävä. Vaikka ostaja olisi hyvin ehtinyt viiden vuoden sisään, hänen vaatimuksensa voi silti kaatua siihen, ettei hän reklamoinut kohtuullisessa ajassa havaittuaan vaurion. Kuolinpesille lähetetyissä vaatimuksissa juuri tämä on yllättävän usein se heikko kohta: vaurio on havaittu selvästi aiemmin kuin milloin siitä on ilmoitettu.
Huomaa myös, että ratkaiseva päivä on hallinnan luovutus, ei kaupantekopäivä. Ero on usein viikkoja tai kuukausia, ja rajatapauksessa se ratkaisee asian.
Jos kuolinpesä on myynyt asunto-osakkeen, tämä osio kannattaa lukea huolella. Se on koko sarjan hyvä uutinen.
Lain esitöissä kahden vuoden määräajan tarkoitus on todettu suoraan: säännös antaa myyjänä olevalle yksityishenkilölle kahden vuoden määräajan kuluttua suojan ostajan vaatimuksia vastaan, ja se korostaa osaltaan ostajan selonottovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa. Määräaika on tarkoitettu turvaamaan etenkin omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä, mahdollisesti useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta.
Vielä olennaisempi on jatko: määräaika on esitöiden mukaan ehdoton, yhtä poikkeusta lukuun ottamatta, ja se koskee myös tapauksia, joissa virhe on tosiasiallisesti voitu havaita vasta määräajan kuluttua umpeen.
Toisin sanoen: jos kuolinpesä myi asunto-osakkeen ja hallinta luovutettiin yli kaksi vuotta sitten, ostajan vaatimus on lähtökohtaisesti myöhässä vaikka vauriota ei olisi voitu havaita aiemmin. Se, että vaurio löytyi vasta nyt, ei ole peruste jatkaa määräaikaa.
Tämä sääntö ei koske tilannetta, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Kuolinpesän myynnissä myyjänä on käytännössä aina yksityishenkilöitä, joten sääntö on käytettävissä.
Tässä on kohta, joka jää yleisartikkeleissa lähes aina sanomatta ja joka voi tulla kuolinpesälle ikävänä yllätyksenä.
Kiinteistökaupan viiden vuoden takaraja koskee laatuvirhettä — siis rakennuksen kuntoa, rakenteita ja fyysisiä ominaisuuksia, joista valtaosa riidoista käydään.
Vallintavirheissä ja oikeudellisissa virheissä vastaavaa viiden vuoden takarajaa ei ole. Näissä ostaja voi reklamoida vielä viiden vuoden jälkeenkin, joskin kanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa. Vallintavirheellä tarkoitetaan esimerkiksi puuttuvaa rakennuslupaa tai käyttöä rajoittavaa viranomaispäätöstä, ja oikeudellisella virheellä omistusoikeuteen liittyvää ongelmaa.
Kuolinpesän myymissä vanhoissa kohteissa juuri luvattomat rakenteet — katettu terassi, muutettu autotalli, asuinkäyttöön otettu yläkerta — ovat tavallisia. Jos ostajan vaatimus koskee tällaista, viiden vuoden argumentti ei auta, ja asia on arvioitava kokonaan toiselta pohjalta.
Sekä kiinteistö- että asuntokaupassa määräaikojen suoja menetetään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti taikka kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Silloin ostaja saa vedota virheeseen määräaikojen estämättä.
Kuolinpesässä tämä kytkeytyy suoraan siihen, mitä yksittäiset osakkaat tiesivät ja mitä kerrottiin. Jos yksi osakas tiesi vauriosta eikä siitä kerrottu, riskinä ei ole vain vastuu virheestä — riskinä on se, että koko määräaikasuoja katoaa kaikilta osakkailta yhtä aikaa.
Tämä on syytä selvittää rehellisesti omassa piirissä ennen kuin määräaikaväitteeseen nojataan. Käsittelemme myyjäpuolen tietoisuutta artikkelissa Kuolinpesä ei tiennyt kohteen kunnosta.
Tämä on artikkelin konkreettisin puolustuskeino, ja se jää kuolinpesiltä lähes aina huomaamatta.
Laki edellyttää, että ostaja ilmoittaa määräajassa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 todennut, ettei ajoissa tehty ilmoitus virheestä riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän kannalta olennaista on saada tietää, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahamääräistä hyvitystä.
Käytännössä kuolinpesille tulevat ensimmäiset viestit ovat usein juuri tällaisia: kuvaillaan löytynyttä vauriota, liitetään mukaan valokuvia ja ehkä asiantuntijalausunto, mutta ei esitetä mitään vaatimusta. Varsinainen vaatimus tulee vasta kuukausia myöhemmin asiamiehen kirjeessä.
Jos vaatimus on esitetty vasta määräajan umpeuduttua, koko vaatimus voi kaatua siihen — vaikka vauriosta olisi ilmoitettu ajoissa.
Kaivakaa siis esiin kaikki ostajan viestit ja tarkistakaa niistä kaksi asiaa: milloin vauriosta ilmoitettiin ensimmäisen kerran, ja milloin ensimmäisen kerran esitettiin varsinainen vaatimus. Tämä yksi tarkistus on ratkaissut kokonaisia juttuja.
Vaikka ostaja olisi reklamoinut ajoissa, se ei tarkoita, että vaatimus säilyisi elossa ikuisesti. Saatavan vanhentuminen on oma erillinen kysymyksensä, jota arvioidaan vanhentumista koskevan lainsäädännön nojalla, ja vanhentuminen on katkaistava erikseen.
Jos ostaja on reklamoinut kerran ja sen jälkeen ollut vuosia hiljaa, kannattaa selvittää, onko vaatimus ehtinyt vanhentua. Tämä on selvästi harvemmin käytetty argumentti kuin reklamaatioväite, ja juuri siksi vastapuoli ei ole siihen aina varautunut.
Jos luet tätä ennen perinnönjakoa, käytettävissäsi on viisi keinoa, jotka myöhemmin ovat poissa.
1. Älä jaa koko kauppahintaa heti. Jätä osa pesään vastuuajan yli. Summan ei tarvitse vastata koko teoreettista riskiä — jo se, että pesässä on varoja, muuttaa asetelman täysin, koska vaihtoehtona on periä osakkailta henkilökohtaisesti.
2. Harkitse osittaista perinnönjakoa. Muu omaisuus voidaan jakaa ja kaupasta kertyneet varat jättää jakamatta.
3. Kirjaa varauma jakokirjaan. Nimenomainen maininta siitä, että kauppaan liittyviä vaatimuksia voi vielä ilmetä ja miten ne osakkaiden kesken jaetaan, ehkäisee myöhemmän sisarusriidan tehokkaammin kuin mikään muu yksittäinen toimenpide.
4. Pidä oikeusturvavakuutus voimassa. Tämä on käytännössä halvin ja tehokkain suoja koko listalla. Vainajan kotivakuutus irtisanotaan tyypillisesti heti kaupan jälkeen, jolloin myös oikeusturva päättyy — ja se on juuri se turva, jota kaksi vuotta myöhemmin tarvittaisiin. Käsittelemme tätä artikkelissa Onko kuolinpesällä oikeusturvavakuutus kiinteistöriitaan?
5. Säilytä asiakirjat koko vastuuajan. Kauppakirja, myyntiesite, kuntotarkastusraportti, kaikki viestit ostajan kanssa ja vainajan korjausdokumentit. Riita ratkeaa lähes aina näytöllä siitä, mitä ostajalle kerrottiin — ja myyjä, joka ei pysty näyttämään mitä kerrottiin, häviää sen kysymyksen. Kuolinpesissä paperit häviävät poikkeuksellisen helposti, koska kukaan ei tunne itseään niiden omistajaksi.
Nämä kolme päivää kannattaa kirjata ylös heti ja jakaa kaikille osakkaille:
Jos jokin näistä on epäselvä, se on syytä selvittää ennen kuin ostajalle vastataan mitään.
Asuntokauppalakiin on valmisteltu muutoksia, joiden yhteydessä lakiin lisättäisiin nimenomaiset säännökset myyjän vastuun päättymisestä. Uudistus on ollut lausuntokierroksella, joten voimassa oleva oikeustila on edelleen edellä kuvattu.
Jos kauppanne ajoittuu lähelle mahdollista voimaantuloa, siirtymäsäännökset kannattaa tarkistaa erikseen.
Ei. Perinnönjako päättää pesän hallinnon, mutta ei myyjän virhevastuuta. Se siirtää vaatimuksen kohdistumaan osakkaisiin henkilökohtaisesti.
Ei, vaan hallinnan luovutuksesta. Käytetyssä asunto-osakkeessa määräaika alkaa kaupanteosta vain, jos asunto oli jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa.
Lähtökohtaisesti ette. Kahden vuoden määräaika on ehdoton ja koskee esitöiden mukaan myös tilanteita, joissa virhe on voitu havaita vasta määräajan jälkeen. Poikkeuksena on myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely.
Ei välttämättä. Reklamaatiossa on ilmoitettava myös virheeseen perustuvat vaatimukset. Pelkkä ilmoitus vauriosta ei täytä vaatimusta.
Ei. Se koskee laatuvirhettä. Vallintavirheissä ja oikeudellisissa virheissä vastaavaa takarajaa ei ole, joskin kanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Määräaikakysymys on kokemuksemme mukaan se kohta, jossa kuolinpesän juttu useimmin joko ratkeaa kokonaan tai jää turhaan ratkaisematta — koska päivämääriä ei ole tarkistanut kukaan.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
