Kauppakirjassa on lause, jonka välittäjä ehdotti ja jonka kaikki allekirjoittivat helpottuneina:
”Kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä.”
Kuolinpesälle se tuntui juuri oikealta ratkaisulta. Kukaan osakkaista ei ollut asunut talossa, kukaan ei tuntenut sen historiaa, eikä kukaan halunnut luvata mitään. Lause vaikutti reilulta ja turvalliselta.
Kun ostajan reklamaatio saapuu, siihen vedotaan ensimmäisenä. Ja se ei kanna.
Lyhyt vastaus: Ei suojaa. Yleisluontoinen ehto ei täytä maakaaren yksilöintivaatimusta, eikä se estä ostajaa vetoamasta kohteessa ilmenneisiin virheisiin. Pätevä vastuunrajoitus edellyttää, että kauppakirjassa kerrotaan täsmällisesti, mistä virheestä tai riskistä myyjä ei vastaa. Ehdolla voi silti olla riidassa merkitystä — muulla tavalla kuin osakkaat kuvittelevat.
Asetelma toistuu lähes jokaisessa perikunnan kaupassa. Pesä ei tunne kohdetta, dokumentteja ei ole, eikä kukaan uskalla vastata kysymyksiin rakenteista. Välittäjä ehdottaa yleistä vastuunrajoituslauseketta, ja se tuntuu johdonmukaiselta: kun emme tiedä mitään, emme myöskään lupaa mitään.
Tässä on kuitenkin lainsäädännön kannalta paradoksi, joka kääntyy kuolinpesää vastaan.
Mitä vähemmän myyjä tietää kohteesta, sitä vaikeampi hänen on rajoittaa vastuutaan pätevästi. Pätevä rajoitus nimittäin edellyttää, että myyjä yksilöi sen, mistä hän ei vastaa. Jos et tiedä, mitä rakenteissa on, et myöskään pysty yksilöimään sitä — ja jäljelle jää vain yleinen lause, joka ei täytä lain vaatimuksia.
Kuolinpesä on siis vastuunrajoituksen kannalta myyjistä heikoimmassa asemassa juuri siitä syystä, jonka vuoksi se ehtoa eniten tarvitsisi.
Kiinteistökaupassa lähtökohtana on sopimusvapaus, mutta ostajan oikeutta vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Yksilöintivaatimus on ehdoton.
Lain esitöissä vaatimusta on täsmennetty niin, että ehdon on oltava niin yksilöity, että siitä käy selvästi ilmi, miltä osin ja millä tavoin lain säännöksistä on sovittu poikettavaksi. Esitöissä on nimenomaisesti todettu, etteivät tavanomaiset ehdot, joiden mukaan kiinteistö myydään sellaisena kuin se on, anna ostajalle riittävää kuvaa siitä, miltä osin lainmukaisesta vastuusta poiketaan.
Säännöksen tarkoitus on torjua ostajan kannalta yllättävien ja kohtuuttomien vastuunrajoitusten käyttö. Taustalla on ajatus, että ostajan on kyettävä ottamaan mahdollisten virheiden vaikutus kauppahintaan huomioon jo kauppakirjaa allekirjoittaessaan. Yleisluontoinen ehto ei tätä mahdollista: se ei kerro ostajalle, mistä hän on luopumassa.
Ehdot kuten ”myydään siinä kunnossa kuin se on” tai ”rakennus myydään purkukuntoisena” eivät siis täytä yksilöintivaatimusta, ja ostaja voi niistä huolimatta vedota kohteessa ilmeneviin virheisiin.
Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisessä kaupassa vastuunrajoitukset ovat kokonaan kiellettyjä. Kuolinpesän myynnissä kyse on yleensä kahden yksityisen välisestä kaupasta, jolloin sopimusvapautta on — mutta vain yksilöintivaatimuksen rajoissa.
Vastuunrajoitusehtojen sitovuutta on arvioitu useaan otteeseen, ja lopputulokset kertovat rajan kulkevan täsmällisyydessä.
KKO 2004:78 — ehto ei sitonut. Tapauksessa vakavat rakennusvirheet, muun muassa kuivatusjärjestelmän puuttuminen, havaittiin vasta kaupanteon jälkeen. Niiden havaitseminen ennakkotarkastuksessa olisi edellyttänyt teknisiä, tavanomaisesta poikkeavia toimia, joten ostaja ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Koska vastuunrajoitus ei ollut yksilöity, ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen.
KKO 2009:31 — ehto sitoi, mutta ei riittävän laajasti. Tämä ratkaisu on kuolinpesän kannalta tärkein. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa myyjän vastuu oli rajoitettu yksilöidysti kuntotarkastusraportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Kaupanteon jälkeen yläpohjasta löytyi kosteusvaurioita. Korkein oikeus totesi, ettei kuntotarkastuksessa ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ollut raportissa yksilöity. Vastuuta ei siis ollut rajoitettu tämän vaurion osalta, ja ostaja oli oikeutettu hinnanalennukseen.
KKO 2012:72 — ehto sitoi. Liikekiinteistön kaupassa vastuunrajoitusehto katsottiin riittävän yksilöidyksi, ja ostajan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset hylättiin.
Johtopäätös on selvä. Vastuunrajoitusehto voi toimia — mutta vain siltä osin kuin se on täsmällinen. Se ei ole suojakilpi, vaan tarkkarajainen poikkeus.
Tämä on kuolinpesien toiseksi yleisin harhaluulo, ja KKO 2009:31 osoittaa sen kalliisti.
Kauppakirjassa lukee tyypillisesti, että ostaja on tutustunut kuntotarkastusraporttiin ja hyväksyy kohteen siinä kunnossa kuin se raportin perusteella on. Osakkaat lukevat tämän niin, että kuntotarkastus on hoidettu ja vastuu on siirtynyt.
Todellisuudessa viittaus raporttiin rajaa vastuuta vain siltä osin kuin raportissa tosiasiassa lukee jotakin. Se, mitä raportissa ei ole todettu, jää kokonaan rajauksen ulkopuolelle. Kuntotarkastukset ovat kuitenkin pintapuolisia ja rakenteita avaamattomia — juuri ne vauriot, joista riidellään, ovat tyypillisesti niitä, joita raportissa ei ole.
Raportin maininta riskirakenteesta on myös eri asia kuin vastuunrajoitus. Se on tiedonantoa, joka voi vaikuttaa ostajan selonottovelvollisuuteen ja siihen, mitä hän saattoi perustellusti odottaa. Se ei kuitenkaan itsessään vapauta myyjää vastuusta.
Toimivassa vastuunrajoituksessa on kolme elementtiä: mistä ominaisuudesta tai rakenteesta on kyse, mitä siitä voi seurata, ja miten asia on otettu huomioon kauppahinnassa.
Ero näkyy parhaiten rinnakkain.
Ei toimi:
Kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Myyjä ei vastaa kohteen kunnosta. Ostaja on tutustunut kohteeseen ja hyväksyy sen sellaisenaan.
Toimii selvästi paremmin:
Rakennuksen alapohja on rakennettu 1960-luvun rakennustavan mukaisesti maanvaraisena laattana ilman toimivaa kapillaarikatkoa. Rakenne on kuntotarkastusraportissa (pvm, kohta X) todettu riskirakenteeksi. Osapuolet ovat tietoisia siitä, että rakenteessa voi olla kosteusvaurioita, joiden korjaaminen voi edellyttää alapohjan avaamista ja uusimista, ja että korjauskustannukset voivat nousta merkittäviksi. Kauppahintaa on tästä syystä alennettu Y eurolla. Myyjä ei vastaa alapohjan rakenteesta ja sen kosteusteknisestä toimivuudesta aiheutuvista virheistä eikä niiden seurauksista.
Jälkimmäisessä ostaja pystyy hinnoittelemaan riskin, ja juuri se on yksilöintivaatimuksen tarkoitus.
Yksi rehellinen varaus on kuitenkin paikallaan: merkittävää salaista virhettä koskevan vastuun rajoittaminen on osoittautunut vaikeaksi, eikä myyjän ilmeisesti ole mahdollista sulkea sitä täysin pois edes yksilöidyllä ehdolla. Vastuunrajoitus kaventaa riskiä, mutta ei poista sitä.
Vaikka ehto olisi kuinka yksilöity, siihen ei voi menestyksekkäästi vedota, jos myyjä on jättänyt kertomatta tietämästään viasta tai muuten menetellyt epälojaalisti ostajaa kohtaan.
Kuolinpesässä tämä kytkeytyy siihen, mitä yksittäiset osakkaat tiesivät. Jos yksi sisaruksista tiesi kellarin vuodosta eikä siitä kerrottu, vastuunrajoitusehto ei pelasta muitakaan. Käsittelemme tätä artikkelissa Kuolinpesä ei tiennyt kohteen kunnosta — vapauttaako se vastuusta?
Tähän asti teksti on purkanut turvallisuudentunnetta. Nyt on syytä sanoa se, mitä harva sanoo ääneen: pätemätön vastuunrajoitusehto ei ole merkityksetön.
Se ei rajoita vastuuta, mutta se on osa kaupan asiayhteyttä, ja sillä on riidassa neljä käyttökelpoista funktiota:
Yleisluontoinen ehto ei siis yksin kaada ostajan vaatimusta. Mutta oikein hyödynnettynä se voi pienentää sitä tuntuvasti — ja sovintoneuvottelussa se on usein juuri se seikka, joka siirtää keskustelun kaupan purusta hinnanalennukseen ja hinnanalennuksen määrästä keskusteluun.
Jos luet tätä ennen kauppaa, käytettävissä on keinoja, jotka myöhemmin ovat poissa.
Käytännössä toimivinta on teettää kunnollinen kuntotarkastus, kirjata sen havainnot kauppakirjaan nimeltä mainiten, hinnoitella todetut riskit näkyvästi kauppahintaan ja kertoa ostajalle avoimesti, ettei pesällä ole kohteesta dokumentteja eikä käyttökokemusta. Vaikeneminen ja yleinen vastuunrajoituslauseke ovat kuolinpesän myynnissä huonoin mahdollinen yhdistelmä — ne tuottavat turvallisuudentunteen ilman turvaa.
Riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus. Ehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois, joten asia kannattaa selvittää ennen ostajalle vastaamista. Hoidamme selvityksen ja korvaushakemuksen asiakkaidemme puolesta.
Ei. Se ei täytä maakaaren yksilöintivaatimusta, ja ostaja voi ehdosta huolimatta vedota kohteessa ilmenneisiin virheisiin.
Vastuu rajautuu vain siihen, mitä raportissa tosiasiassa on todettu. Raportissa mainitsematon vaurio jää rajauksen ulkopuolelle.
Merkittävän salaisen virheen osalta tämä on osoittautunut hyvin vaikeaksi. Yksilöity ehto kaventaa vastuuta, mutta ei poista sitä.
On. Se ei rajoita vastuuta, mutta se vaikuttaa siihen, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa, ja siihen, miten laaja hänen selonottovelvollisuutensa oli.
Välittäjän vastuu on oma erillinen kysymyksensä, joka kannattaa arvioida samalla kertaa. Se ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta ostajaan nähden.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Vastuunrajoitusehtojen tulkinta on kokemuksemme mukaan se kohta, jossa kuolinpesän asema joko paranee tai romahtaa — ja jossa oma tulkinta menee useimmin pieleen molempiin suuntiin.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
