Kuolinpesän myynti alkaa lähes aina samalla tavalla. Talo tyhjennetään, tavarat lajitellaan kolmeen kasaan, kaatopaikkalava tilataan, ja välittäjä käy katsomassa kohteen. Kaikki tapahtuu nopeasti, koska surun keskellä kukaan ei jaksa venyttää prosessia.
Juuri noiden viikkojen aikana ratkaistaan, joutuuko pesä kahden vuoden päästä riitaan.
Tämä muistilista on kirjoitettu kuolinpesän osakkaalle, joka on myymässä vainajan asuntoa tai kiinteistöä eikä tunne kohdetta itse. Se ei tee myynnistä riskitöntä — sellaista keinoa ei ole. Mutta se poistaa ne virheet, jotka kuolinpesät tekevät toistuvasti ja joista valtaosa on itse aiheutettuja.
Lyhyt vastaus: Kerro kaikki, mitä tiedät, ja kerro nimenomaisesti myös se, mitä et tiedä. Älä koskaan arvaa kirjallisesti. Kuolinpesän paras suoja ei ole vaikeneminen eikä yleinen vastuunrajoituslauseke, vaan dokumentoitu avoimuus siitä, ettei kohteen historiaa tunneta.
Tämä on aikakriittisin vaihe koko prosessissa, ja se menee pieleen useimmin — koska kukaan ei tiedä sen olevan tärkeä.
Älä hävitä vainajan papereita. Tyhjennysurakassa mapit, kuitit ja kalenterit menevät ensimmäisenä, koska ne näyttävät arvottomilta. Ne ovat kuitenkin täsmälleen se aineisto, jota tarvitset sekä ennen kauppaa että mahdollisessa riidassa.
Etsi ja säilytä ainakin nämä:
Aineistolla on kaksi eri tehtävää. Ennen kauppaa se kertoo, mitä ostajalle on kerrottava. Kaupan jälkeen se on ainoa keino näyttää toteen, mitä kerrottiin — ja riita ratkeaa lähes aina juuri sillä kysymyksellä.
Kysy niiltä, jotka tietävät. Naapurit, vainajaa hoitanut henkilö, remontin tehnyt sukulainen, taloyhtiön isännöitsijä. Tee tämä ennen kauppaa, älä sen jälkeen. Yhden osakkaan tai lähipiirin tieto voi tulla myyjäpuolen tiedoksi, ja se on paljon parempi kartoittaa itse kuin kuulla se ensimmäistä kertaa vastapuolen todistelusta.
Varmista, kuka myy. Jos pesä on jakamaton, kaupan tekevät osakkaat yhdessä. Tarkista, että kaikki osakkaat ovat mukana ja että ulkomailla asuvien valtakirjat ovat kunnossa hyvissä ajoin — ne ovat prosessin hitain osa. Jos osakkaana on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, selvitä tarvittavat luvat ennen kuin kohde laitetaan myyntiin, ei sen jälkeen.
Teetä kuntotarkastus ja lue se itse. Älä tyydy siihen, että se on tehty. Merkitse raportista jokainen riskirakennemaininta ja jokainen kohta, jossa lukee että rakennetta ei ole voitu tarkastaa. Nämä ovat myöhemmin sekä velvollisuuksiasi että puolustuksesi.
Vastaa ”ei tiedossa” — älä arvaa. Tämä on koko muistilistan tärkein yksittäinen ohje.
Myyntiesitteeseen, kuntotarkastuksen taustatietolomakkeeseen ja välittäjän kysymyksiin vastataan kuolinpesissä tyypillisesti muistinvaraisesti, koska dokumentteja ei ole. Syntyy lauseita kuten ”katto uusittu noin 2005”, ”salaojat tehty joskus 90-luvulla”, ”ei tiedossa olevia vesivahinkoja”.
Jos tieto osoittautuu vääräksi, myyjä vastaa siitä — myös silloin, kun hän uskoi sen itse todeksi. Vilpittömyys ei ole vastuuvapausperuste. Arvaus, joka tuntuu avuliaalta, on kuolinpesän yleisin itse aiheutettu vahinko.
Oikeat vastaukset ovat siis ”ei tiedossa”, ”pesällä ei ole tästä dokumentteja” tai ”emme ole pystyneet selvittämään tätä”. Ne eivät ole huonoa myyntityötä. Ne ovat tarkka kuvaus tilanteesta.
Kerro dokumentoimattomuus nimenomaisesti — ja kirjaa se. Tässä on kuolinpesän ainoa aito etu, ja se jää lähes aina käyttämättä.
Kun kauppakirjaan kirjataan, ettei kukaan osakkaista ole asunut kohteessa, ettei pesällä ole korjaushistoriaa tai dokumentteja ja että ostaja on tästä tietoinen, se vaikuttaa kahteen asiaan: siihen, mitä ostaja saattoi kohteelta perustellusti odottaa, ja siihen, kuinka huolellisesti hänen olisi itse pitänyt kohteeseen perehtyä. Molemmat ovat myöhemmässä riidassa keskeisiä.
Suullisesti kerrottu ei auta mitään, koska sitä ei pystytä näyttämään toteen. Kirjattu auttaa.
Vastuunrajoitusehto: yksilöity tai turha. Yleisluontoinen lause ”myydään siinä kunnossa kuin se on” ei kiinteistökaupassa täytä lain yksilöintivaatimusta eikä estä ostajaa vetoamasta virheisiin.
Toimivassa ehdossa on kolme elementtiä: mistä rakenteesta tai ominaisuudesta on kyse, mitä siitä voi seurata, ja miten asia on otettu huomioon kauppahinnassa. Ilman kolmatta elementtiä ehto jää tyypillisesti hampaattomaksi.
Hinnoittelu on myös juridinen väline. Kauppahinta on laissa nimenomaisesti mainittu arviointiperuste, kun arvioidaan mitä kohteelta saattoi perustellusti edellyttää. Jos hinta on asetettu alle alueen tason juuri kohteen iän ja epävarman kunnon vuoksi, se kannattaa kirjata näkyviin — muuten se on myöhemmin pelkkä väite.
Älä kirjaa kauppakirjaan vakuutuksia asioista, joita et tiedä. Nimenomainen vakuutus kohteen ominaisuuksista voi synnyttää vastuun täysin riippumatta virhesäännöksistä. Kuolinpesässä ei ole ketään, joka voisi tällaisen vakuutuksen perustellusti antaa.
1. Älä irtisano vainajan kotivakuutusta heti. Oikeusturvavakuutus on voimassa kotivakuutuksen yhteydessä ja päättyy sen mukana. Kuolinpesä irtisanoo vakuutuksen luonnollisesti heti kaupan jälkeen — ja menettää samalla turvan, jota kaksi vuotta myöhemmin tarvittaisiin. Selvitä ensin, voiko oikeusturvan pitää voimassa vastuuajan yli. Vuosimaksu on murto-osa yhdenkään riitakuukauden hinnasta.
2. Älä jaa koko kauppahintaa heti. Myyjän vastuu jatkuu kiinteistössä lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyssä asunto-osakkeessa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, eikä perinnönjako lyhennä sitä. Jätä osa varoista pesään vastuuajan yli tai tee osittainen jako. Kirjaa jakokirjaan nimenomainen varauma siitä, että kauppaan liittyviä vaatimuksia voi vielä ilmetä ja miten ne osakkaiden kesken jaetaan. Tämä yksi kirjaus ehkäisee myöhempää sisarusriitaa tehokkaammin kuin mikään muu.
3. Merkitse hallinnan luovutuspäivä ylös. Kaikki määräajat lasketaan siitä, ei kaupantekopäivästä. Jaa päivämäärä kaikille osakkaille.
4. Nimeä yksi henkilö, joka säilyttää asiakirjat. Kauppakirja, myyntiesite, kuntotarkastusraportti, kaikki viestit ostajan kanssa ja vainajan paperit — koko vastuuajan. Kuolinpesissä aineisto häviää poikkeuksellisen helposti, koska kukaan ei koe olevansa sen omistaja. Skannaa ja jaa kaikille osakkaille.
Ennen siivousta
Ennen myyntiä
Kauppakirjaan
Kaupan jälkeen
Tämä muistilista on kirjoitettu ennakoivasti. Jos ostajan reklamaatio on jo saapunut, tilanne on toinen ja ensimmäiset viikot ratkaisevat paljon.
Tärkeimmät ohjeet siinä tilanteessa ovat: älkää vastatko yksin, älkää myöntäkö mitään kirjallisesti, ja selvittäkää oikeusturvavakuutus ennen kuin ostajalle vastataan. Käsittelemme akuuttia tilannetta artikkeleissa Vastaako kuolinpesän osakas henkilökohtaisesti? ja Kuka saa vastata ostajan reklamaatioon kuolinpesän puolesta?
Ei. Kuolinpesä on myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa yksityishenkilö. Tietämättömyys voi sulkea pois tiedonantovirheen, mutta myyjä vastaa myös salaisesta virheestä.
Kannattaa. Raportissa todettu riski on ostajan tiedossa ja vaikuttaa siihen, mitä hän saattoi odottaa. Teettämättä jättäminen ei poista ongelmaa, se vain siirtää sen riitavaiheeseen.
Voi, mutta silloin menetetään paras yksittäinen keino osoittaa myöhemmin, mitä ostajalle kerrottiin ja mihin hänen oli varauduttava.
Ei riitä yksin. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista, joten olennaista on, mitä ostajalle tosiasiassa päätyy — ja mielellään kirjallisena.
Kiinteistössä lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyssä asunto-osakkeessa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Pesän jakaminen ei lyhennä vastuuaikaa.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Näemme työssämme jatkuvasti, miten paljon halvempaa on tarkistaa kauppakirja etukäteen kuin riidellä siitä kaksi vuotta myöhemmin.
Kuolinpesän myynnissä käymme läpi:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kauppa ja riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
