Vaatimuskirje on tuttua muotoa: kylpyhuoneesta on löytynyt kosteusvaurio, korjaus maksaa 28 000 euroa, ja summaa vaaditaan kuolinpesältä.
Kirjeessä ei yleensä lue sanaakaan siitä, kenen korjattavaksi vaurio asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluu. Se on jätetty pois, koska se on ostajan kannalta epämukava kysymys — ja koska myyjältä on helpompi saada rahat kuin taloyhtiöltä.
Juuri se kysymys on kuitenkin se, joka kannattaa esittää ensimmäisenä. Se ratkaisee asunto-osakkeen riidoissa poikkeuksellisen usein koko jutun.
Lyhyt vastaus: Taloyhtiö vastaa osakehuoneistojen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä — ja märkätilan vedeneristys kuuluu lähtökohtaisesti juuri tähän ryhmään. Osakas vastaa huoneiston sisäosista ja pinnoista. Jos vaurio kuuluu yhtiön korjattavaksi, ostajalle ei useinkaan jää vahinkoa, jota myyjältä voisi vaatia. Myyjän vastuu koskee ennen muuta sitä, mitä ostajalle kerrottiin ja mitä huoneistossa on itse teetetty.
Asunto-osakkeen riidassa on kolme toisistaan riippumatonta kysymystä. Reklamaatiossa ne esitetään yleensä yhtenä.
Kuolinpesä alkaa lähes aina kysymyksestä 2 — eli siitä, olisiko pitänyt kertoa jotain. Oikea järjestys on 1, 3 ja vasta sitten 2.
| Taloyhtiön vastuulla | Osakkaan vastuulla |
|---|---|
| Osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet | Huoneiston sisäosat ja pinnat |
| Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät sekä muut sen kaltaiset perusjärjestelmät | Kalusteet ja laitteet |
| Ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön vastuulla olevan vian tai sen korjaamisen vuoksi — ajankohdan perustasoon yhtiössä | Huoneistossa olevat altaat |
Kaksi tärkeää tarkennusta.
Yhtiöjärjestys voi määrätä toisin. Vastuunjako määräytyy lain ja yhtiöjärjestyksen yhteisvaikutuksesta, joten yhtiöjärjestys on aina luettava. Yleisesti liikkeellä olevat vastuunjakotaulukot ovat ohjeellisia tulkintoja, eivät laki.
Yhtiön vastuu koskee sitä, minkä yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Yhtiön vastuu ulottuu myös sellaiseen osakkeenomistajan tekemään tai teettämään asennukseen, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.
Tämä on artikkelin tärkein yksittäinen tieto, ja se yllättää sekä myyjän että usein myös ostajan asiamiehen.
Märkätilan vedeneristys luetaan eristeisiin, jotka kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Osakas vastaa pinnoista ja kalusteista — mutta ei eristeestä eikä sen alapuolisista rakenteista.
Korkein oikeus on arvioinut kysymystä ratkaisussa KKO 2015:87, jonka tosiseikat sopivat perikunnan myymään kohteeseen erinomaisesti. Kyse oli 1950-luvun talosta, jossa vedeneristeenä oli bitumisively ja huopa sekä niiden päällä paksu pintalaatta. Korkein oikeus katsoi laatan osaksi yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta, eikä kirjallisen huomautuksen puuttuminen siirtänyt vastuuta osakkaalle.
Kun kuolinpesä on myynyt 1950–70-luvulla rakennetun kerrostaloasunnon ja ostaja reklamoi kylpyhuoneen kosteusvauriosta, on siis täysin mahdollista — ja usein todennäköistä — että korjaus kuuluu taloyhtiölle.
Vastuunjaon merkitys ei ole vain periaatteellinen. Se vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon rahaa on pelissä.
Jos vaurio kuuluu yhtiön korjattavaksi, taloyhtiö tekee korjauksen omalla kustannuksellaan. Silloin ostajalle ei synny sitä 28 000 euron vahinkoa, jota hän kuolinpesältä vaatii. Vaatimuksen pohja ei katoa juridisen argumentin vuoksi, vaan siksi, ettei vahinkoa jää.
Ostajalle voi toki jäädä eriä, joita yhtiö ei korvaa: pintamateriaalien tasonparannus yli yhtiön perustason, oma irtaimisto, tilapäisen asumisen järjestelyt. Nämä ovat kuitenkin kokonaan eri kokoluokkaa kuin alkuperäinen vaatimus.
Käytännön johtopäätös on selvä: ennen kuin vaatimukseen otetaan sisällöllisesti kantaa, on selvitettävä, onko ostaja edes oikean vastapuolen luona. Tämä ei tarkoita, että ostajalle vastattaisiin ylimielisesti ”menkää taloyhtiölle” — se tarkoittaa, että asia selvitetään ja esitetään perustellusti.
Vastuunjako ei ratkaise kaikkea. Myyjän vastuu voi syntyä kolmea reittiä myös silloin, kun korjaus kuuluu yhtiölle.
1. Tiedonantovirhe. Jos vainaja tai osakas tiesi aiemmasta vuodosta, huoneistossa todetusta kosteudesta, yhtiön tekemästä korjauspäätöksestä tai vastaavasta seikasta eikä siitä kerrottu, kyseessä voi olla virhe riippumatta siitä, kenelle korjaus kuuluu.
2. Vainajan itse teettämä remontti. Tämä on kuolinpesän tyypillisin ongelma asunto-osakkeissa. Vainaja on teettänyt kylpyhuoneremontin 1990-luvulla, mahdollisesti ilman kirjallista ilmoitusta taloyhtiölle ja ilman että yhtiö on voinut valvoa työtä. Koska yhtiön vastuu kohdistuu siihen, minkä yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, remontin tekotapa voi vaikuttaa vastuunjakoon.
Tämä ei ole automaatti kumpaankaan suuntaan. KKO 2015:87 osoittaa, ettei pelkkä muodollisen ilmoituksen puuttuminen välttämättä siirrä vastuuta osakkaalle. Kyse on tapauskohtaisesta arvioinnista, jossa merkitystä on sillä, mitä tosiasiassa tehtiin ja mitä yhtiö tiesi.
3. Salainen virhe. Asunto voi olla varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kun otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso ja muut seikat. Vanha ja edullinen asunto asettaa vertailutason matalalle.
Toinen kuolinpesille tyypillinen vaatimusperuste ei koske kuntoa lainkaan, vaan rahaa.
Taloyhtiön hallituksen on esitettävä varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin. Jos tällainen selvitys tai päätös tulevasta putkiremontista oli olemassa eikä siitä kerrottu ostajalle, kyseessä voi olla taloudellinen virhe.
Tässä kuolinpesä on heikommassa asemassa kuin omakotitalon myynnissä, ja se on syytä sanoa suoraan: asunto-osakkeessa tieto oli saatavilla. Isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, korjaushistoria ja kunnossapitotarveselvitys ovat asiakirjoja, jotka kuka tahansa myyjä voi tilata. Argumentti ”kukaan meistä ei asunut siellä eikä voinut tietää” ei kanna samalla tavalla kuin dokumentoimattomassa omakotitalossa.
Asuntokauppalakiin on lisäksi valmisteltu muutoksia, joiden yhteydessä käytetyn asunnon taloudellisen virheen määritelmään lisättäisiin uutena kohtana salainen taloudellinen virhe. Uudistuksen tilanne kannattaa tarkistaa erikseen.
Myyjä vastaa niistä tiedoista, jotka ostajalle on annettu — myös silloin, kun tieto on peräisin isännöitsijäntodistuksesta tai välittäjältä. Todistuksen käyttäminen ei siis siirrä vastuuta pois myyjältä.
Toisaalta, jos isännöitsijäntodistuksessa oli virheellinen tieto, kysymys mahdollisesta oikeudesta vaatia korvausta taloyhtiöltä tai isännöitsijältä on syytä arvioida erikseen. Se ei poista myyjän vastuuta ostajaan nähden, mutta se voi ratkaista sen, kenelle lasku lopulta jää.
Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Määräaika on lain esitöiden mukaan ehdoton yhtä poikkeusta lukuun ottamatta, ja se koskee myös tilanteita, joissa virhe on voitu havaita vasta määräajan jälkeen.
Asunto-osakkeen riidoissa tämä kaataa vaatimuksia selvästi useammin kuin kiinteistökaupassa, koska kahden vuoden raja tulee vastaan nopeasti. Tarkista päivämäärät ennen kuin teet mitään muuta. Käsittelemme määräaikoja artikkelissa Milloin kuolinpesän vastuu myydystä kohteesta päättyy?
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Asunto-osakkeen riidoissa merkittävä osa vaatimuksista kohdistuu myyjään siitä yksinkertaisesta syystä, että myyjä on helpompi vastapuoli kuin taloyhtiö — ja koska kukaan ei ole tarkistanut, kenelle korjaus kuuluu.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Vedeneristys luetaan lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin eristeisiin. Osakas vastaa pinnoista ja kalusteista. Yhtiöjärjestys voi kuitenkin määrätä toisin.
Ei automaattisesti. Korkein oikeus on katsonut, ettei kirjallisen huomautuksen puuttuminen sinänsä siirtänyt vastuuta osakkaalle. Arviointi on tapauskohtaista ja riippuu siitä, mitä tosiasiassa tehtiin.
Usein hyvin vähän, koska ostajalle ei synny korjauskustannusta. Vaatimuksena voi silti olla eriä, joita yhtiö ei korvaa.
Tämä on selvitettävä. Tieto on tyypillisesti ollut saatavissa isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiön kunnossapitotarveselvityksestä, joten tietämättömyys on asunto-osakkeessa heikompi puolustus kuin omakotitalossa.
On, kun myyjänä on yksityishenkilö. Määräaika lasketaan hallinnan luovutuksesta ja se on esitöiden mukaan ehdoton, poikkeuksena myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely.
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen asunto- ja kiinteistökaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
