Joskus asuntokaupan tai kiinteistön kaupan jälkeen saattaa käydä ilmi, että kaupan kohteessa on virhe, josta sen enempää myyjä kuin ostajakaan ei ole ollut tietoinen. Kaupan kohteessa saattaa olla tällöin ns. salainen virhe, jota saatetaan kutsua myös piileväksi virheeksi. Myyjä vastaa määrättyjen edellytysten täyttyessä myös virheestä, jonka olemassaolosta hän ei ole tiennyt.
Myyjän vastuuta salaisesta virheestä säädellään maakaaressa ja asuntokauppalaissa. Virhevastuun edellytyksenä on sekä asuntokaupassa että kiinteistön kaupassa, että kaupan kohde poikkeaa salaisen virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut myydyltä kohteelta odottaa. Kyseistä seikkaa arvioitaessa otetaan huomioon esimerkiksi asunnon ikä, siitä maksettu kauppahinta sekä asunnosta annetut tiedot.
Oikeuskäytännössä on tyypillisesti huomioitu myös virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset arvioitaessa poikkeaako kaupan kohde merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut odottaa eli arvioitaessa, onko kysymys virheestä, josta myyjä on vastuussa. Nyrkkisääntönä voidaan todeta, että jos virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat yli viisi prosenttia kaupan kohteen kauppahinnasta, on kaupan kohteessa piilevä virhe, josta myyjä on vastuussa. Arvio suoritetaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti ja joissakin tilanteissa kaupan kohteessa voitaisiin katsoa olevan salainen virhe myös silloin, kun korjauskustannukset ovat tätä alhaisemmat.
Mikäli kaupan kohteessa on salainen virhe, on ostajalla oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Kohtuullisena hinnanalennuksen voidaan yleensä pitää korjauskustannusten määrää vähennettynä korjaustoimenpiteiden tuottamalla tasonparannuksella. Kaupan purkaminen on yleensä mahdollinen silloin, kun virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat noin 30 – 40 prosenttia kauppahinnasta taikka silloin, kun virheen korjaaminen kestää pitkään tai korjaustoimenpiteiden onnistuminen on epävarmaa ja kaupan kohdetta ei voida lainkaan käyttää asumiseen ennen kuin korjaukset on suoritettu.
Mikäli kysymys on salaisesta virheestä eli virheestä, jonka olemassaolosta myyjä ei ole tiennyt, ei myyjä ole velvollinen suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta. Tämä tarkoittaa sitä, että ostajalla ei ole piilevän virheen johdosta oikeutta saada korvausta esimerkiksi sijaisasumisen kustannuksista taikka pilalle menneestä irtaimistosta.
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
